Was gehört zu einer Baufinanzierung?
Baufinanzierung ist der Sammelbegriff für alle Kredite und Mittel, mit denen der Kauf, Bau oder Umbau einer Immobilie bezahlt wird. In der Praxis besteht sie selten aus einem einzigen Darlehen. Typisch ist eine Kombination aus Eigenkapital, einem Bankdarlehen und je nach Situation weiteren Bausteinen wie Förderkrediten oder einem Bausparvertrag.
Gesichert wird der Kredit über eine Grundschuld im Grundbuch. Kann der Kreditnehmer nicht mehr zahlen, darf die Bank die Immobilie verwerten lassen. Diese Sicherheit ist der Grund, warum Baukredite deutlich günstiger sind als Konsumkredite und Laufzeiten von 20 bis 30 Jahren möglich werden.
Zuerst die Gesamtkosten: Kaufpreis plus Nebenkosten
Zu den Kaufnebenkosten gehören vor allem drei Posten. Ihre Höhe hängt vom Bundesland und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist.
| Posten | Übliche Höhe | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 Prozent | legt jedes Bundesland selbst fest, Sätze werden immer wieder geändert |
| Notar und Grundbuch | rund 1,5 bis 2 Prozent | für Kaufvertrag, Auflassung und Eintragung der Grundschuld |
| Maklerprovision | regional verschieden, häufig bis 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer | bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlt der Käufer höchstens die Hälfte der Gesamtprovision |
Kaufpreis Eigentumswohnung: 360.000 Euro, angenommener Grunderwerbsteuersatz 5 Prozent.
Grunderwerbsteuer: 18.000 Euro.
Notar und Grundbuch (2 Prozent): 7.200 Euro.
Maklerprovision Käuferanteil (3,57 Prozent): 12.852 Euro.
Nebenkosten gesamt: 38.052 Euro. Gesamtbedarf: 398.052 Euro.
Hinzu kommen oft Kosten, die in keiner Kaufnebenkostenrechnung stehen: Umzug, Renovierung, Küche, eventuell eine Rücklage für die Eigentümergemeinschaft. Wer diese Posten nicht einplant, finanziert sie später teuer über einen Konsumkredit nach.
Gut zu wissen: Den aktuellen Grunderwerbsteuersatz nennt das Finanzministerium des jeweiligen Bundeslandes. Weil die Länder ihre Sätze anpassen dürfen, lohnt der Blick unmittelbar vor dem Kauf.
Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist
Die verbreitete Faustregel lautet: Das Eigenkapital sollte mindestens die Nebenkosten decken, besser zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Im Beispiel oben wären das 38.052 Euro plus 36.000 bis 72.000 Euro. Mit rund 98.000 Euro Eigenkapital bliebe ein Darlehensbedarf von 300.000 Euro.
Mehr Eigenkapital hat zwei Effekte. Die Kreditsumme sinkt, und die Bank verlangt oft einen niedrigeren Zins, weil ihr Risiko geringer ist. Banken messen das am Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis von Darlehen zum Wert, den sie der Immobilie beimessen. Finanzierungen ganz ohne Eigenkapital sind möglich, aber teurer und riskanter: Sinkt der Wert der Immobilie oder muss früh verkauft werden, bleibt womöglich eine Restschuld.
Als Eigenkapital zählen Guthaben, Wertpapiere, ein zuteilungsreifer Bausparvertrag und ein bereits bezahltes Grundstück. Auch Eigenleistung beim Bau wird teilweise anerkannt, allerdings vorsichtig bewertet. Nicht anrühren sollte man die Notreserve: Ein paar Monatsausgaben auf dem Konto gehören nicht in die Finanzierung.
Die Bausteine einer Finanzierung
Annuitätendarlehen
Das Kernstück fast jeder Baufinanzierung. Die Monatsrate bleibt während der Zinsbindung gleich, der Tilgungsanteil wächst mit jeder Zahlung. Wie das Annuitätendarlehen rechnerisch funktioniert, ist ein eigenes Thema.
Förderkredite
Die KfW und die Förderbanken der Länder vergeben Förderkredite für bestimmte Zwecke, etwa energieeffizientes Bauen oder Familien mit Kindern. Die Programme, Einkommensgrenzen und Konditionen ändern sich regelmäßig. Beantragt werden sie meist über die Hausbank, vor Vertragsschluss für das Vorhaben.
Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag kann als Eigenkapital dienen oder als späteres Darlehen zu einem vorab festgelegten Zins. Er eignet sich vor allem für Menschen, die den Kauf mehrere Jahre im Voraus planen.
Weitere Varianten
- Volltilgerdarlehen: Zinsbindung und Laufzeit sind gleich lang, am Ende ist der Kredit vollständig abbezahlt. Kein Zinsrisiko, aber höhere Rate.
- Variables Darlehen: Zins schwankt, Kündigung mit drei Monaten Frist jederzeit möglich. Sinnvoll als kurzfristige Zwischenlösung, etwa bis zum Verkauf einer anderen Immobilie.
- Privatdarlehen aus der Familie: Banken behandeln es teilweise wie Eigenkapital, wenn es nachrangig ist. Ein schriftlicher Vertrag schützt beide Seiten.
Zinsbindung und Tilgung richtig wählen
Die Zinsbindung bestimmt, wie lange der Sollzins fest ist. Üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. Längere Bindungen kosten meist einen Zinsaufschlag, schützen aber vor steigenden Zinsen. Nach zehn Jahren haben Kreditnehmer ohnehin ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist (§ 489 BGB), lange Bindungen lassen sich also bei fallenden Zinsen verlassen.
Die anfängliche Tilgung legt fest, wie schnell die Schuld sinkt. Wie stark sich ein Prozentpunkt auswirkt, zeigt das folgende Beispiel.
| 2 Prozent Tilgung | 3 Prozent Tilgung | |
|---|---|---|
| Monatsrate | 1.375 Euro | 1.625 Euro |
| Gezahlte Zinsen in 10 Jahren | rund 93.300 Euro | rund 87.400 Euro |
| Restschuld nach 10 Jahren | rund 228.300 Euro | rund 192.400 Euro |
| Gesamtlaufzeit bei gleichem Zins | rund 29 Jahre | rund 22 Jahre |
Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist die eigentliche Risikozahl. Steigt der Zins für die Anschlussfinanzierung um einen Prozentpunkt, kostet das bei 228.300 Euro Restschuld rund 190 Euro mehr Zinsen im Monat. Eine höhere Tilgung und das Recht auf kostenlose Sondertilgungen, häufig bis 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, verkleinern dieses Risiko. Spätestens zum Ende der Bindung steht die Frage einer Umschuldung oder Verlängerung an.
Typische Fehler bei der Baufinanzierung
- Nebenkosten unterschätzt: Wer nur den Kaufpreis einplant, dem fehlen schnell fünfstellige Beträge.
- Rate zu knapp kalkuliert: Die Rate sollte nicht das gesamte bisherige Budget für Warmmiete und Sparen aufbrauchen, weil als Eigentümer Instandhaltung, Grundsteuer und Nebenkosten hinzukommen. Bei Häusern ohne Eigentümergemeinschaft muss die Instandhaltungsrücklage selbst gebildet werden.
- Tilgung zu niedrig: Eine Anfangstilgung von 1 Prozent senkt die Rate, lässt aber nach zehn Jahren eine sehr hohe Restschuld stehen.
- Nur den Sollzins verglichen: Für den Vergleich zählt der effektive Jahreszins bei gleicher Zinsbindung, dazu Sondertilgungsrechte und Bereitstellungszinsen.
- Bereitstellungszinsen übersehen: Bei Neubauten werden Darlehen in Raten abgerufen. Nach einer zinsfreien Zeit verlangen Banken häufig rund 0,25 Prozent pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag.
- Absicherung vergessen: Fällt ein Einkommen durch Tod oder Berufsunfähigkeit weg, muss die Rate trotzdem bezahlt werden. Eine Wohngebäudeversicherung verlangt die Bank ohnehin, die Absicherung der Personen bleibt Sache der Käufer.
Wichtig zu wissen: Banken müssen vor einem Immobilienkredit prüfen, ob der Kreditnehmer die Raten voraussichtlich dauerhaft tragen kann. Diese Prüfung schützt aber die Bank ebenso wie den Kunden. Ob neben der Rate genug für Rücklagen, Altersvorsorge und unerwartete Ausgaben bleibt, sollte jeder selbst nachrechnen.
Worauf es vor der Unterschrift ankommt
Vor dem Vertrag erhält der Kunde das Europäische Standardisierte Merkblatt, kurz ESIS. Darin stehen Sollzins, effektiver Jahreszins, Zinsbindung, Ratenhöhe und die Bedingungen für vorzeitige Rückzahlung. Mehrere Angebote mit identischer Darlehenssumme, Zinsbindung und Tilgung lassen sich damit direkt nebeneinanderlegen.
Wichtig ist die Reihenfolge: Die Finanzierungszusage sollte stehen, bevor der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wird. Sonst ist der Kaufpreis fällig, ohne dass die Bezahlung gesichert ist. Nach Vertragsschluss gilt auch beim Immobiliendarlehen ein Widerrufsrecht von 14 Tagen.
Häufige Fragen
Als Faustregel sollten mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden, besser zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Weniger ist möglich, führt aber meist zu höheren Zinsen und einem größeren Risiko bei einem frühen Verkauf.
Das hängt von der Restschuld und dem eigenen Sicherheitsbedürfnis ab. Wer wenig Spielraum im Budget hat, ist mit einer längeren Zinsbindung besser geschützt. Nach zehn Jahren besteht in jedem Fall ein gesetzliches Kündigungsrecht.
Je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Länder legen den Satz selbst fest und ändern ihn gelegentlich. Fällig wird sie nach dem Kauf, das Finanzamt schickt dazu einen Bescheid.
Während der Zinsbindung nur eingeschränkt: über vereinbarte Sondertilgungen, nach zehn Jahren per Sonderkündigung oder bei berechtigtem Interesse, etwa einem Verkauf. Im letzten Fall verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Quellen und weiterführende Informationen
Gesetzestexte und Angaben der genannten Stellen in der jeweils aktuellen Fassung. Beispielrechnungen dienen der Veranschaulichung.