Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit, bei dem Kreditnehmer über die vereinbarte Zeit jeden Monat die gleiche Rate zahlen. Der Begriff kommt vom lateinischen annus (Jahr): Die Annuität war ursprünglich die jährliche Zahlung, heute meint man damit meist die konstante Monatsrate. Sie setzt sich aus zwei Teilen zusammen, dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil.
Der Zinsanteil wird jeden Monat auf die aktuelle Restschuld berechnet. Weil mit jeder Rate ein Stück der Schuld getilgt wird, sinkt die Restschuld und damit der Zinsanteil. Die Rate bleibt aber gleich, also wächst der Tilgungsanteil um genau den Betrag, um den die Zinsen zurückgehen. Dieser Effekt beschleunigt sich mit der Zeit, ähnlich wie der Zinseszins, nur in umgekehrter Richtung.
In der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen die Standardform. Dort wird die Rate meist nicht über eine feste Laufzeit festgelegt, sondern über zwei Prozentsätze: den Sollzins und die anfängliche Tilgung. Bei einem Ratenkredit ist es umgekehrt: Laufzeit und Betrag stehen fest, die Rate ergibt sich daraus.
Wie sich Zins- und Tilgungsanteil verschieben
Gleiche Rate, wechselnde Anteile: Am deutlichsten wird das Prinzip an den ersten Monaten eines Kredits. Angenommen, jemand nimmt 300.000 Euro zu einem Sollzins von 3,5 Prozent auf und vereinbart eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent. Zins und Tilgung ergeben zusammen 5,5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, also 16.500 Euro oder 1.375 Euro im Monat.
| Monat | Rate | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld danach |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1.375,00 | 875,00 | 500,00 | 299.500,00 |
| 2 | 1.375,00 | 873,54 | 501,46 | 298.998,54 |
| 3 | 1.375,00 | 872,08 | 502,92 | 298.495,62 |
| 12 | 1.375,00 | 858,72 | 516,28 | 293.902,80 |
Der Zinsanteil im ersten Monat ergibt sich aus 300.000 Euro mal 3,5 Prozent geteilt durch zwölf, also 875 Euro. Der Rest der Rate, 500 Euro, mindert die Schuld. Im zweiten Monat werden Zinsen nur noch auf 299.500 Euro fällig, der Tilgungsanteil steigt dadurch um 1,46 Euro. Das wirkt unscheinbar, summiert sich über die Jahre aber deutlich.
Tilgungsplan: das Beispiel über zehn Jahre
Ein Tilgungsplan listet für jede Rate oder jedes Jahr auf, wie viel davon Zins und wie viel Tilgung ist und welche Restschuld bleibt. Bei Verbraucherdarlehen mit festem Rückzahlungszeitpunkt können Kreditnehmer ihn nach § 492 BGB jederzeit von der Bank verlangen. Für das Beispiel oben sieht die Jahresübersicht so aus:
| Jahr | Zinsen im Jahr | Tilgung im Jahr | Restschuld am Jahresende |
|---|---|---|---|
| 1 | 10.402,80 | 6.097,20 | 293.902,80 |
| 2 | 10.185,95 | 6.314,05 | 287.588,75 |
| 3 | 9.961,39 | 6.538,61 | 281.050,14 |
| 5 | 9.487,99 | 7.012,01 | 267.266,94 |
| 8 | 8.712,87 | 7.787,13 | 244.698,70 |
| 10 | 8.149,09 | 8.350,91 | 228.283,70 |
Nach zehn Jahren hat der Kreditnehmer 165.000 Euro an die Bank gezahlt. Davon waren 93.283,70 Euro Zinsen und nur 71.716,30 Euro Tilgung. Im zehnten Jahr ist der Tilgungsanteil erstmals größer als der Zinsanteil. Bliebe der Zinssatz über die gesamte Laufzeit gleich, wäre das Darlehen nach 29 Jahren vollständig zurückgezahlt, die Zinskosten lägen dann bei insgesamt rund 177.600 Euro.
Gut zu wissen: Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist die wichtigste Zahl im Tilgungsplan. Sie muss anschließend zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanziert werden. Steigen die Zinsen bis dahin, wird die Anschlussrate höher, sofern man die Laufzeit nicht verlängert.
Die Rate berechnen
Faustformel bei Baukrediten
Bei Immobilienkrediten genügt für die Monatsrate eine einfache Rechnung: Darlehenssumme mal (Sollzins plus anfängliche Tilgung) geteilt durch zwölf. Für 300.000 Euro bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das 300.000 × 5,5 % ÷ 12 = 1.375 Euro. Die Laufzeit ist hier keine Vorgabe, sondern das Ergebnis.
Annuitätenformel bei fester Laufzeit
Steht die Laufzeit fest, wird die Rate mit der Annuitätenformel ermittelt. Mit dem Monatszins i (Jahreszins geteilt durch zwölf) und der Zahl der Monatsraten n gilt: Rate = Kreditbetrag × i × (1 + i)^n ÷ ((1 + i)^n − 1).
Angenommen: 20.000 Euro, Sollzins 6 Prozent pro Jahr, Laufzeit 48 Monate.
Monatszins: 6 % ÷ 12 = 0,5 % (i = 0,005)
(1,005)^48 ≈ 1,2705
Rate = 20.000 × 0,005 × 1,2705 ÷ 0,2705 ≈ 469,70 Euro
Gesamtzahlung: 48 × 469,70 = 22.545,60 Euro, davon rund 2.545,60 Euro Zinsen
Die Formel steckt in jedem Kreditrechner und in Tabellenkalkulationen (Funktion RMZ). Sie arbeitet mit dem Sollzins. Bearbeitungskosten und andere Nebenkosten bildet erst der effektive Jahreszins ab, der für den Vergleich von Angeboten die bessere Kennzahl ist.
Welche anfängliche Tilgung sinnvoll ist
Die Höhe der anfänglichen Tilgung entscheidet über Laufzeit, Restschuld und Zinskosten. Eine niedrige Tilgung hält die Rate klein, verlängert die Rückzahlung aber erheblich. Die folgende Tabelle zeigt das für dasselbe Darlehen, wobei der Zinssatz über die gesamte Laufzeit als unverändert angenommen wird:
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Laufzeit bis schuldenfrei | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 1.125 € | 264.142 € | gut 43 Jahre | rund 281.000 € |
| 2 % | 1.375 € | 228.284 € | 29 Jahre | rund 177.600 € |
| 3 % | 1.625 € | 192.426 € | gut 22 Jahre | rund 131.400 € |
| 4 % | 1.875 € | 156.567 € | 18 Jahre | rund 104.700 € |
Bei 1 Prozent Tilgung wäre der Kredit erst nach über 40 Jahren abbezahlt, für viele Käufer also nicht vor dem Ruhestand. Verbraucherschützer raten deshalb meist zu mindestens 2 Prozent. Bei niedrigen Zinsen ist eher mehr sinnvoll, weil dann ein kleinerer Teil der Rate auf Zinsen entfällt und die Tilgung langsamer anwächst.
Wer eine höhere Rate nicht für die gesamte Zinsbindung zusagen möchte, kann sich mit einem vertraglichen Recht auf Sondertilgungen oder einem vereinbarten Tilgungssatzwechsel Spielraum verschaffen. Beides muss vor Vertragsschluss verhandelt werden.
Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen und endfälliges Darlehen
Neben dem Annuitätendarlehen gibt es zwei weitere Grundformen der Rückzahlung. Sie unterscheiden sich darin, ob die Rate, die Tilgung oder keines von beiden konstant ist.
| Merkmal | Annuitätendarlehen | Tilgungsdarlehen | Endfälliges Darlehen |
|---|---|---|---|
| Rate | gleichbleibend | anfangs hoch, sinkt | nur Zinsen, am Ende der Gesamtbetrag |
| Tilgung | steigt mit jeder Rate | konstant | keine bis zum Laufzeitende |
| Zinskosten | mittel | am niedrigsten | am höchsten |
| Planbarkeit | sehr gut | Belastung zu Beginn am größten | Risiko bei der Schlusszahlung |
| Typischer Einsatz | Baufinanzierung, Ratenkredit | Unternehmenskredite | Kombination mit Spar- oder Bausparvertrag |
Endfällige Darlehen werden oft mit einem Bausparvertrag oder einer Kapitalanlage kombiniert, die am Ende die Schuld ablösen soll. Geht diese Rechnung nicht auf, bleibt eine Lücke. Beim Annuitätendarlehen sinkt die Schuld dagegen von der ersten Rate an.
Stärken und Schwächen
Was für das Annuitätendarlehen spricht
- Die Belastung ist über die Zinsbindung exakt planbar, was die Haushaltsrechnung vereinfacht.
- Die Schuld sinkt von Anfang an, das Risiko einer großen Schlusszahlung entfällt.
- Angebote lassen sich gut vergleichen, weil Rate, Zinsbindung und Restschuld feste Größen sind.
Wo die Grenzen liegen
- In den ersten Jahren fließt der größte Teil der Rate in Zinsen, die Schuld sinkt nur langsam.
- Ist die Zinsbindung kürzer als die Laufzeit, bleibt für die Restschuld ein Zinsänderungsrisiko.
- Wer vorzeitig aussteigen will, muss bei festem Zins meist eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
Worauf es am Ende der Zinsbindung ankommt
Bei Immobilienkrediten endet die Zinsbindung meist nach 10, 15 oder 20 Jahren, lange bevor der Kredit getilgt ist. Für die Restschuld braucht es dann eine Anschlussfinanzierung, entweder bei der bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einem anderen Kreditgeber im Wege einer Umschuldung. Die Sicherheit, meist eine Grundschuld, kann dabei an die neue Bank abgetreten werden.
Mit einem Forwarddarlehen lässt sich die Anschlussfinanzierung bereits einige Jahre im Voraus zu festen Konditionen vereinbaren, allerdings gegen einen Zinsaufschlag. Läuft die Zinsbindung länger als zehn Jahre, besteht zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung außerdem das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB mit einer Frist von sechs Monaten, ohne Entschädigung an die Bank.
Häufige Fragen
Ein Ratenkredit ist in der Regel selbst ein Annuitätendarlehen, nur ohne Grundschuld als Sicherheit, mit kürzerer Laufzeit und vollständiger Tilgung bis zum Vertragsende. Der Begriff Annuitätendarlehen wird vor allem bei Immobilienkrediten verwendet, wo nach Ablauf der Zinsbindung oft noch eine Restschuld offen ist.
Bei festem Zins nur eingeschränkt. Vereinbarte Sondertilgungen sind ohne Kosten möglich, eine vollständige Ablösung vor Ende der Zinsbindung kostet in der Regel eine Entschädigung. Zehn Jahre nach der Auszahlung greift das Kündigungsrecht nach § 489 BGB.
Das hängt von Zinssatz und Tilgung ab. Bei 300.000 Euro, 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung bleiben nach zehn Jahren gut 228.000 Euro übrig. Den genauen Wert weist der Tilgungsplan aus, den die Bank auf Anfrage erstellt.
Weil die Zinsen nur auf die verbleibende Schuld berechnet werden. Mit jeder Rate sinkt die Schuld, der Zinsanteil wird kleiner, und der frei werdende Teil der unveränderten Rate fließt zusätzlich in die Tilgung.
Quellen und weiterführende Informationen
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
- Verbraucherzentrale
- Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
Gesetzestexte und Angaben der genannten Stellen in der jeweils aktuellen Fassung. Beispielrechnungen dienen der Veranschaulichung.