Wie funktioniert ein Bausparvertrag?
Grundlage ist ein geschlossenes Kollektiv. Alle Bausparer einer Bausparkasse zahlen in einen gemeinsamen Topf ein, aus dem die Darlehen an diejenigen ausgezahlt werden, die an der Reihe sind. Weil das Geld überwiegend aus Spareinlagen stammt und nicht vom Kapitalmarkt, können Bausparkassen Guthaben- und Darlehenszins schon beim Abschluss festlegen. Die Geschäfte der Bausparkassen regelt das Bausparkassengesetz, die Aufsicht führt die BaFin. Der Ablauf gliedert sich in vier Schritte:
- Abschluss: Festgelegt werden Bausparsumme, Tarif, Guthabenzins und Darlehenszins. Mit dem Abschluss wird die Abschlussgebühr fällig.
- Sparphase: Der Bausparer zahlt regelmäßig ein, bis ein Mindestsparguthaben erreicht ist, je nach Tarif meist 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme.
- Zuteilung: Ist das Mindestguthaben angespart und eine bestimmte Bewertungszahl erreicht, wird der Vertrag zuteilungsreif.
- Darlehensphase: Die Bausparkasse zahlt Guthaben plus Darlehen aus. Das Darlehen wird in festen Monatsraten zurückgezahlt.
Die Bausparsumme ist also nicht der Kreditbetrag, sondern Guthaben und Darlehen zusammen. Bei 50.000 Euro Bausparsumme und 40 Prozent Mindestguthaben beträgt das Darlehen 30.000 Euro.
Sparphase und Zuteilung im Detail
In der Sparphase ist der Bausparvertrag eine sehr zinsarme Anlage. Gerade Tarife mit günstigem Darlehenszins zahlen auf das Guthaben oft nur einen Bruchteil dessen, was Tagesgeld oder Festgeld bringen. Das ist kein Fehler, sondern der Preis für den späteren Kreditzins.
Die Bewertungszahl
Die Bewertungszahl misst, wie viel und wie lange jemand gespart hat. Sie steigt mit Höhe und Dauer des Guthabens. Erst wenn sie einen Zielwert erreicht, gibt es die Zuteilung. Einen festen Auszahlungstermin garantiert die Bausparkasse deshalb nicht, sie darf ihn auch nicht versprechen.
Zuteilung annehmen oder nicht?
Der Bausparer muss das Darlehen nicht nehmen. Er kann auch nur sein Guthaben auszahlen lassen oder weitersparen. Wer auf das Darlehen verzichtet, bekommt bei manchen Tarifen einen Zinsbonus, bei anderen nicht. Lässt man den Vertrag sehr lange ungenutzt laufen, droht die Kündigung durch die Bausparkasse.
Ein Bausparvertrag durchgerechnet
Angenommen: Bausparsumme 50.000 Euro, Abschlussgebühr 1,6 Prozent, Guthabenzins 0,1 Prozent, Darlehenszins 2,5 Prozent fest, Mindestguthaben 40 Prozent.
Abschlussgebühr: 50.000 × 1,6 % = 800 Euro. Sie wird mit den ersten Einzahlungen verrechnet.
Sparphase: 200 Euro im Monat über 104 Monate, eingezahlt 20.800 Euro. Nach Abzug der Gebühr und mit den geringen Zinsen stehen rund 20.090 Euro auf dem Konto. Das Mindestguthaben ist erreicht.
Zum Vergleich: Dieselben Raten auf einem Tagesgeldkonto mit angenommenen 2 Prozent Zins ergäben rund 22.690 Euro. Der Unterschied von etwa 2.600 Euro ist der Preis für die Zinsgarantie.
Darlehensphase: rund 30.000 Euro Darlehen zu 2,5 Prozent, Monatsrate 300 Euro. Die Rückzahlung dauert gut neun Jahre, die Zinsen betragen insgesamt rund 3.680 Euro.
Ergebnis: Das Bausparen lohnt sich nur, wenn ein normales Bankdarlehen in neun Jahren deutlich teurer ist als 2,5 Prozent. Bei gleich hohen Marktzinsen bleibt ein Verlust.
Die Beispielzahlen sind bewusst einfach gewählt. In echten Angeboten kommen Kontoführungsgebühren und bei manchen Tarifen Darlehensgebühren hinzu. Aussagekräftig ist der effektive Jahreszins des Darlehens, der diese Kosten enthält. Ob man später tatsächlich günstig Geld leihen kann, zeigt sich erst bei der Zuteilung: Liegen die Bauzinsen dann über dem vereinbarten Darlehenszins, hat sich die Sparphase gelohnt. Liegen sie darunter, war die Zinsgarantie eine Versicherung, die nicht gebraucht wurde. Wer das Darlehen dann nicht abruft, verliert vor allem die Abschlussgebühr und die entgangenen Zinsen aus der Sparphase.
Abschlussgebühr und weitere Kosten
Die Abschlussgebühr ist der größte Kostenblock. Üblich sind etwa 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme, fällig unabhängig davon, ob später ein Darlehen genommen wird. Wer eine zu hohe Bausparsumme wählt, zahlt also für ein Darlehen, das er womöglich nie braucht.
| Kostenart | Wann sie anfällt | Hinweis |
|---|---|---|
| Abschlussgebühr | Bei Vertragsbeginn | Prozent der Bausparsumme, wird meist nicht erstattet |
| Kontoführungsgebühr | Jährlich in Spar- und Darlehensphase | Je nach Tarif, teils nur in einer Phase |
| Darlehensgebühr | Bei Auszahlung des Darlehens | Nur bei manchen Tarifen |
| Gebühr bei Erhöhung | Bei nachträglicher Aufstockung | Bezieht sich auf den Erhöhungsbetrag |
Gut zu wissen: Wird ein Vertrag geteilt oder herabgesetzt, gibt es die Abschlussgebühr in der Regel nicht anteilig zurück. Die passende Bausparsumme sollte deshalb von Anfang an zum geplanten Vorhaben passen.
Wohnungsbauprämie und andere Förderung
Der Staat fördert das Bausparen auf zwei Wegen, beide mit Einkommensgrenzen, die sich auf das zu versteuernde Einkommen beziehen. Die Werte wurden mehrfach geändert. Die folgenden Zahlen entsprechen dem Stand nach der letzten Reform; vor einer Entscheidung lohnt ein Blick auf die aktuellen Angaben des Bundesfinanzministeriums.
- Wohnungsbauprämie: 10 Prozent auf bis zu 700 Euro eigene Sparleistung pro Jahr, bei Zusammenveranlagung bis zu 1.400 Euro. Maximal also 70 beziehungsweise 140 Euro jährlich. Die Einkommensgrenze liegt bei 35.000 Euro, für Ehepaare bei 70.000 Euro.
- Arbeitnehmersparzulage: Fließen vermögenswirksame Leistungen in einen Bausparvertrag, gibt es 9 Prozent auf bis zu 470 Euro im Jahr, sofern die Einkommensgrenze eingehalten ist.
- Wohn-Riester: Bestimmte zertifizierte Bausparverträge können mit der Riester-Förderung kombiniert werden, mit eigenen Regeln für die spätere Besteuerung.
Die Wohnungsbauprämie gibt es bei neueren Verträgen nur, wenn das Geld für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet wird, also für Kauf, Bau, Modernisierung oder Entschuldung einer Immobilie. Eine Ausnahme gilt für junge Bausparer, die den Vertrag vor dem 25. Geburtstag abgeschlossen haben. Die Prämie wird jährlich über die Bausparkasse beantragt und erst bei Zuteilung oder Verwendung ausgezahlt.
Wann Bausparen passt und wann eher nicht
Sinnvoll ist ein Bausparvertrag vor allem bei einem konkreten Vorhaben in fünf bis zehn Jahren: etwa eine Modernisierung, für die ein überschaubarer Betrag gebraucht wird, oder die Anschlussfinanzierung einer bestehenden Baufinanzierung, deren Zinsbindung später ausläuft. Wer Angst vor steigenden Zinsen hat, kauft sich damit Planungssicherheit.
Weniger geeignet ist er als reine Geldanlage ohne Immobilienpläne. Die Rendite in der Sparphase ist gering, die Gebühren drücken sie zusätzlich. Wer ohnehin ein Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung abschließen kann, braucht die Zinssicherung oft nicht. Kleinere Bauspardarlehen vergeben viele Bausparkassen bis zu einer bestimmten Höhe ohne Eintragung einer Grundschuld, was bei Modernisierungen Notar- und Grundbuchkosten spart.
Kündigung durch die Bausparkasse
Alte Verträge mit hohen Guthabenzinsen sind für Bausparkassen teuer. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dürfen sie einen Vertrag in der Regel kündigen, wenn er seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif ist und der Kunde das Darlehen nicht abgerufen hat. Auch vollständig besparte Verträge, bei denen das Guthaben die Bausparsumme erreicht, können gekündigt werden. Die Bausparkasse zahlt dann das Guthaben aus, eine Entschädigung für entgangene Zinsen gibt es nicht.
Häufige Fragen
Ja, der Bausparer kann den Vertrag jederzeit unter Einhaltung der tariflichen Frist kündigen und bekommt sein Guthaben ausgezahlt. Die Abschlussgebühr ist dann aber verloren. Bei geförderten Verträgen kann die Kündigung zur Rückforderung der Prämie oder Sparzulage führen.
Sie sollte zum geplanten Vorhaben passen, also Guthaben plus benötigtes Darlehen. Eine zu hohe Summe kostet unnötig Abschlussgebühr, eine zu niedrige reicht später nicht aus. Für eine Teilfinanzierung genügt oft ein Teil des gesamten Finanzierungsbedarfs.
Anspruch haben Personen ab 16 Jahren mit Wohnsitz in Deutschland, deren zu versteuerndes Einkommen unter der gesetzlichen Grenze liegt. Die Prämie wird jedes Jahr über die Bausparkasse beantragt. Bei neueren Verträgen ist die wohnwirtschaftliche Verwendung Voraussetzung.
Das hängt fast nur davon ab, ob ein konkretes Vorhaben geplant ist und wie sich die Bauzinsen entwickeln. Als reine Sparanlage schneidet er meist schlechter ab als Tages- oder Festgeld. Für die Absicherung eines künftigen Kreditzinses kann er sinnvoll sein.
Quellen und weiterführende Informationen
- Bausparkassengesetz
- Bundesministerium der Finanzen
- Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
- Verbraucherzentrale
Gesetzestexte und Angaben der genannten Stellen in der jeweils aktuellen Fassung. Beispielrechnungen dienen der Veranschaulichung.