Ist eine Wohngebäudeversicherung Pflicht?
Gesetzlich vorgeschrieben ist sie in Deutschland nicht. In der Praxis kommen Eigentümer mit Kredit aber selten daran vorbei, denn Banken verlangen bei einer Baufinanzierung fast immer den Nachweis einer Gebäudeversicherung. Das Haus dient als Sicherheit, meist über eine eingetragene Grundschuld. Brennt es ab, wäre diese Sicherheit ohne Versicherung wertlos, der Kredit aber weiterhin offen.
Auch ohne Finanzierung ist die Versicherung für fast alle Eigentümer sinnvoll. Ein Totalschaden an einem Einfamilienhaus kostet schnell einen hohen sechsstelligen Betrag. Solche Rücklagen haben die wenigsten. Bei Eigentumswohnungen schließt die Eigentümergemeinschaft eine Versicherung für das gesamte Gebäude ab, der Einzelne zahlt seinen Anteil über das Hausgeld.
Die versicherten Gefahren
Versichert sind nur die Gefahren, die im Vertrag ausdrücklich genannt sind. Was dort nicht steht, ist nicht abgedeckt, auch wenn der Schaden noch so groß ist. Eine Standardpolice deckt drei Gefahrengruppen ab. Sie lassen sich bei vielen Versicherern auch einzeln abschließen, üblich ist aber die Kombination.
Feuer
Dazu zählen Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion sowie der Absturz oder Anprall eines Luftfahrzeugs. Viele Tarife schließen Überspannungsschäden durch Blitz an elektrischen Anlagen des Gebäudes ein, etwa an der Heizungssteuerung. Bei älteren Verträgen fehlt dieser Punkt manchmal.
Leitungswasser
Versichert ist Wasser, das bestimmungswidrig aus Rohren, Heizungs- oder Sanitäranlagen austritt, ebenso Rohrbrüche und Frostschäden an den Leitungen selbst. Leitungswasserschäden sind in der Wohngebäudeversicherung häufig, weil Rohre in Wänden und Böden oft unbemerkt lecken. Nicht dazu gehören Grundwasser, Regenwasser, das von außen eindringt, und Feuchtigkeit durch mangelnde Lüftung.
Sturm und Hagel
Sturm gilt nach den üblichen Bedingungen ab Windstärke 8. Versichert sind Schäden durch den Wind selbst und durch Gegenstände, die er auf das Gebäude wirft, etwa einen umstürzenden Baum. Hagel ist unabhängig von der Windstärke eingeschlossen. Regen, der durch ein vom Sturm abgedecktes Dach eindringt, gehört als Folgeschaden dazu, Regen durch ein undichtes Dach dagegen nicht.
Neben dem eigentlichen Schaden zahlen die meisten Verträge Nebenkosten wie Aufräumen, Abbruch und Entsorgung, die Sicherung des Gebäudes sowie den Mietausfall für eine begrenzte Zeit, wenn das Haus unbewohnbar ist. Gegen Aufpreis lassen sich weitere Risiken einschließen, zum Beispiel Photovoltaikanlagen oder Glasbruch.
Der Beitrag richtet sich nach der Versicherungssumme, der Bauart, dem Alter von Dach und Leitungen, der Lage und den gewählten Bausteinen. Eine Selbstbeteiligung senkt ihn, bei häufigen kleinen Leitungswasserschäden bremst sie aber auch die Erstattung. Ältere Häuser mit nie erneuerten Rohren gelten als teures Risiko, manche Versicherer verlangen dort Sanierungsnachweise oder höhere Eigenanteile.
Elementarschutz: der wichtigste Zusatz
Die größte Lücke der Standardpolice betrifft Naturgefahren jenseits von Sturm und Hagel. Diese sogenannten Elementarschäden sind nur über einen Zusatzbaustein versichert, in vielen Angeboten schlicht als Baustein Elementar bezeichnet. Dazu gehören:
- Überschwemmung durch Hochwasser von Flüssen und Bächen
- Überschwemmung durch Starkregen, auch fernab von Gewässern
- Rückstau aus der Kanalisation
- Erdbeben, Erdsenkung und Erdrutsch
- Schneedruck und Lawinen
- Vulkanausbruch
Starkregen wird oft unterschätzt. Er kann jedes Haus treffen, auch in Gebieten ohne Fluss in der Nähe, wenn die Kanalisation die Wassermengen nicht mehr fasst. Ohne Elementarbaustein bleibt der Eigentümer dann auf Schäden im Keller und an der Bausubstanz sitzen.
Die Versicherer schätzen das Hochwasserrisiko über das Zonierungssystem ZÜRS Geo des Gesamtverbands der Versicherer, das Adressen in vier Gefährdungsklassen einteilt. In den meisten Lagen ist Elementarschutz zu überschaubaren Aufschlägen erhältlich. In Zonen mit häufigem Hochwasser wird er teuer, mit hoher Selbstbeteiligung angeboten oder im Einzelfall abgelehnt. Über eine verpflichtende Elementarschadenversicherung wird politisch seit Längerem diskutiert.
Rückstauklappe als Pflicht: Viele Verträge verlangen für den Rückstauschutz eine funktionsfähige Rückstausicherung im Abwassersystem. Fehlt sie oder ist sie nicht gewartet, kann der Versicherer die Leistung kürzen oder verweigern. Die Bedingungen nennen solche Obliegenheiten ausdrücklich.
Unterversicherung: wenn die Summe nicht passt
Eine Unterversicherung liegt vor, wenn die vereinbarte Versicherungssumme niedriger ist als der tatsächliche Versicherungswert des Gebäudes. Dann kürzt der Versicherer nach § 75 VVG die Entschädigung im selben Verhältnis, und zwar bei jedem Schaden, nicht nur beim Totalschaden. Das trifft auch Eigentümer, die nie daran gedacht haben, dass ein Wasserschaden in der Küche mit der Versicherungssumme zu tun haben könnte.
Wert 1914 und gleitender Neuwert
Um die Summe trotz steigender Baukosten aktuell zu halten, rechnen die meisten Verträge mit dem Wert 1914. Das ist der Neubauwert des Hauses in Preisen des Jahres 1914, angegeben in Mark. Dieser Wert wird mit einem gleitenden Neuwertfaktor multipliziert, der jedes Jahr an Baupreise und Tariflöhne angepasst wird. So wächst der Versicherungsschutz automatisch mit, der Beitrag allerdings auch. Den Faktor veröffentlichen die Versicherer jährlich, er spiegelt unter anderem die Inflation bei Bauleistungen.
Solche Lücken entstehen selten durch einen einzigen großen Fehler. Eine Unterversicherung entsteht meist, weil der Wert 1914 von Anfang an falsch ermittelt wurde oder weil das Haus später verändert wurde: ein ausgebautes Dachgeschoss, ein Wintergarten, eine neue Fußbodenheizung. Wer solche Änderungen nicht meldet, versichert ein kleineres Haus, als er besitzt.
Angenommen, der korrekte Wert 1914 eines Hauses liegt nach einem Dachausbau bei 30.000 Mark. Im Vertrag stehen weiterhin 24.000 Mark.
Versicherungsquote: 24.000 / 30.000 = 80 Prozent.
Ein Leitungswasserschaden verursacht Kosten von 40.000 Euro.
Entschädigung: 40.000 Euro × 80 % = 32.000 Euro.
Ergebnis: Der Eigentümer trägt 8.000 Euro selbst, obwohl der Schaden weit unter der Versicherungssumme liegt.
Unterversicherungsverzicht: Viele Versicherer ermitteln die Summe heute über ein Wohnflächenmodell oder einen detaillierten Fragebogen. Sind die Angaben korrekt, verzichten sie auf den Einwand der Unterversicherung. Der Verzicht gilt aber nur, solange spätere Um- und Anbauten gemeldet werden.
Abgrenzung zur Hausratversicherung
Die Gebäudeversicherung zahlt für alles, was fest mit dem Haus verbunden ist. Für bewegliche Gegenstände ist die Hausratversicherung zuständig. Als Faustregel hilft die Vorstellung, das Haus umzudrehen: Was herausfällt, ist Hausrat. Im Detail gibt es Grenzfälle, die die Bedingungen regeln.
| Gegenstand | Wohngebäudeversicherung | Hausratversicherung |
|---|---|---|
| Dach, Wände, Fenster, Türen | Ja | Nein |
| Heizungsanlage, fest verlegte Leitungen | Ja | Nein |
| Fest verklebter Bodenbelag, Fliesen | Ja | Nein |
| Einbauküche nach Maß | Meist ja | Je nach Bedingungen |
| Möbel, Kleidung, Elektrogeräte | Nein | Ja |
| Lose verlegter Teppich | Nein | Ja |
| Garage, Gartenhaus | Wenn mitversichert | Inhalt ja, Gebäude nein |
Nicht zur Gebäudeversicherung gehören außerdem Schäden, die Dritte durch das Haus erleiden, etwa durch eine herabfallende Dachlawine. Dafür braucht es eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Wer das Haus selbst bewohnt, hat dieses Risiko oft schon in der privaten Haftpflichtversicherung mitversichert.
Pflichten des Eigentümers
Ein Vertrag schützt nur, wenn der Eigentümer seine Obliegenheiten erfüllt. Verstößt er dagegen, darf der Versicherer je nach Verschulden kürzen. Zu den wichtigsten Pflichten zählen:
- Leitungen und Heizung in kalten Monaten vor Frost schützen, bei ungenutzten Gebäuden entleeren oder ausreichend beheizen
- einen längeren Leerstand des Hauses dem Versicherer melden
- Um- und Anbauten anzeigen, die den Versicherungswert erhöhen
- Rückstausicherungen und Dachentwässerung instand halten
- einen Schaden unverzüglich melden und so gering wie möglich halten
Auch beim Verkauf des Hauses gibt es eine Besonderheit: Der Vertrag geht nach § 95 VVG automatisch auf den Käufer über. Dieser kann ihn innerhalb eines Monats nach dem Eigentumserwerb kündigen. Wer bewusst weiter beim bisherigen Versicherer bleibt, sollte Leistungsumfang und Summe trotzdem prüfen. Ältere Verträge enthalten oft keinen Elementarschutz und keinen Verzicht auf grobe Fahrlässigkeit. Hinweise zum Ausstieg aus Altverträgen gibt der Beitrag Versicherung kündigen.
Häufige Fragen
Nur wenn ein Elementarbaustein vereinbart ist. Die Standardpolice deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel, aber keine Überschwemmung durch Starkregen. Dringt Regenwasser durch ein sturmbeschädigtes Dach ein, zahlt dagegen die Sturmversicherung.
Der Wert 1914 ist der Neubauwert eines Hauses in Preisen von 1914, angegeben in Mark. Multipliziert mit dem jährlich angepassten Neuwertfaktor ergibt er die aktuelle Versicherungssumme. So bleibt der Schutz trotz steigender Baukosten auf dem Stand des Wiederaufbauwerts.
Ein Hinweis sind bauliche Veränderungen seit Vertragsabschluss, die nie gemeldet wurden, oder eine sehr alte Wertermittlung. Der Versicherer kann die Summe neu berechnen, etwa über Wohnfläche und Ausstattung. Mit korrekten Angaben bieten viele Tarife einen Verzicht auf den Unterversicherungseinwand.
In der Regel nicht. Die Eigentümergemeinschaft versichert das gesamte Gebäude, und die Kosten werden über das Hausgeld umgelegt. Für die eigene Einrichtung brauchen Wohnungseigentümer aber eine Hausratversicherung.
Quellen und weiterführende Informationen
Gesetzestexte und Angaben der genannten Stellen in der jeweils aktuellen Fassung. Beispielrechnungen dienen der Veranschaulichung.