Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie fällig wird und wie hoch sie ist

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Ausgleich, den der Kreditnehmer der Bank zahlt, wenn er ein Darlehen mit festem Zinssatz vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlt. Typischerweise betrifft das ein Annuitätendarlehen zur Immobilienfinanzierung. Die Bank hat das Geld für diese Zeit selbst refinanziert und mit festen Zinseinnahmen gerechnet. Fließt es früher zurück, kann sie es oft nur zu schlechteren Zinsen neu anlegen.

Rechtsgrundlage sind vor allem § 490 Abs. 2 und § 502 BGB. Die Entschädigung ist keine Strafe und kein Entgelt nach Belieben der Bank. Sie darf nur den tatsächlichen Schaden ausgleichen, abzüglich der Kosten, die die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung einspart.

Wann Banken sie verlangen dürfen

Ein Kredit mit festem Zins ist grundsätzlich bis zum Ende der Zinsbindung bindend. Vorzeitig aus dem Vertrag kommen Kreditnehmer nur in bestimmten Fällen, und genau dann entsteht der Anspruch der Bank auf Entschädigung.

Kündigung wegen berechtigten Interesses

Nach § 490 Abs. 2 BGB kann ein durch Grundschuld oder Hypothek gesichertes Festzinsdarlehen vorzeitig gekündigt werden, wenn der Kreditnehmer ein berechtigtes Interesse hat und seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen sind. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Ein berechtigtes Interesse liegt vor allem vor, wenn die Immobilie verkauft werden soll, etwa nach einer Scheidung, wegen eines Umzugs oder aus finanziellen Gründen.

Daneben ist eine einvernehmliche Aufhebung möglich, zum Beispiel für eine Umschuldung ohne Verkauf. Darauf besteht aber kein Anspruch, und die Bank kann ihre Zustimmung von einer Entschädigung abhängig machen.

Wann keine Entschädigung anfällt

• Nach Ablauf der Zinsbindung: Die Restschuld kann ohne Ausgleich getilgt werden.
• Bei variablem Zinssatz: Solche Darlehen sind nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit drei Monaten Frist kündbar.
• Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung, wenn die Zinsbindung länger läuft (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
• Im Rahmen vereinbarter Sondertilgungen.
• Wenn die Rückzahlung aus einer Versicherung erfolgt, die den Kredit absichern sollte (§ 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
• Wenn der Vertrag die Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung nicht oder nur unzureichend enthält (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
• Wenn die Bank selbst wegen Zahlungsverzugs kündigt: Bei Verbraucherdarlehen kann sie dann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Verzugszinsen verlangen, aber keine Vorfälligkeitsentschädigung.

Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB: raus nach zehn Jahren

Für Darlehen mit langer Zinsbindung gibt es ein Kündigungsrecht, das sich vertraglich nicht ausschließen lässt. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Festzinsdarlehen zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Geldes mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an. Das Recht gilt für Verbraucher ebenso wie für Unternehmen.

Praktisch bedeutet das: Wer eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren vereinbart, ist selbst nur gut zehn Jahre an den Zins gebunden, die Bank dagegen für die volle Zeit. Sinken die Marktzinsen, kann der Kreditnehmer nach zehn Jahren und sechs Monaten zu einem anderen Kreditgeber wechseln. Steigen sie, behält er den alten Zins.

So wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet

Die Bank vergleicht, was sie bei planmäßigem Verlauf bis zum Ende der Zinsbindung erhalten hätte, mit dem, was sie erzielt, wenn sie das zurückgezahlte Geld neu verwendet. Anerkannt sind zwei Methoden.

Aktiv-Passiv-Methode

Die Bank unterstellt, dass sie das Geld bis zum Ende der Zinsbindung in sichere Kapitalmarktpapiere wie Hypothekenpfandbriefe mit passender Laufzeit anlegt. Die Differenz zwischen Vertragszins und dieser Wiederanlagerendite ergibt den Zinsschaden. Davon werden ersparte Risiko- und Verwaltungskosten abgezogen, das Ergebnis wird auf den Tag der Rückzahlung abgezinst. Diese Methode ist heute am weitesten verbreitet.

Aktiv-Aktiv-Methode

Hier geht die Bank davon aus, das Geld als neuen Kredit an einen anderen Kunden zu vergeben. Der Schaden setzt sich dann aus dem entgangenen Margengewinn und einem möglichen Zinsverschlechterungsschaden zusammen. Für Kreditnehmer ist das Ergebnis oft etwas niedriger, die Rechnung aber schwerer nachzuvollziehen.

Wie hoch die Entschädigung ausfällt, hängt vor allem von zwei Größen ab: der Zinsdifferenz und der Restlaufzeit der Zinsbindung. Je größer der Abstand zwischen altem Vertragszins und aktuellem Kapitalmarktzins und je länger die Bindung noch läuft, desto höher die Entschädigung. Liegt das Zinsniveau über dem Vertragszins, ist die Entschädigung entsprechend gering oder entfällt.

Gesetzliche Obergrenze bei Ratenkrediten

Für Verbraucherkredite ohne Immobilienbezug gelten strengere Regeln. Sie dürfen nach § 500 Abs. 2 BGB jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden, die Entschädigung ist nach § 502 Abs. 3 BGB gedeckelt:

Bei einem Ratenkredit mit 10.000 Euro Restschuld sind also höchstens 100 Euro fällig. Für Immobilienkredite gibt es keine solche Obergrenze, dort hängt die Höhe allein von der Schadensberechnung ab.

Höhe prüfen und Alternativen nutzen

Die Berechnung der Bank ist für Laien schwer zu kontrollieren. Fehler kommen vor, etwa bei der angesetzten Wiederanlagerendite, bei vergessenen Sondertilgungsrechten oder bei zu knapp bemessenen ersparten Kosten. Sinnvoll ist es, sich die Berechnung mit allen Annahmen schriftlich geben zu lassen. Eine unabhängige Nachrechnung bieten unter anderem die Verbraucherzentralen gegen Entgelt an.

Wege, die Entschädigung zu vermeiden oder zu verringern

• Pfandtausch: Wird ein neues Haus gekauft, lässt sich der Kredit eventuell mit der neuen Immobilie als Sicherheit weiterführen, sofern die Bank zustimmt.
• Übernahme durch den Käufer: Möglich, wenn die Bank die Bonität des Käufers akzeptiert.
• Sondertilgungsrechte ausschöpfen: vor der Ablösung, auch für das laufende Jahr.
• Termin abwarten: Liegt das Ende der Zinsbindung oder der Zehnjahresstichtag nach § 489 BGB nahe, kann eine Zwischenlösung günstiger sein.
• Vertrag prüfen lassen: Fehlerhafte Pflichtangaben können den Anspruch ganz entfallen lassen.

Ob sich eine Umschuldung trotz Entschädigung lohnt, lässt sich nur mit einer Gesamtrechnung beantworten. Die Entschädigung gleicht den Zinsvorteil eines neuen, günstigeren Kredits meist weitgehend aus, denn genau dieser Zinsunterschied ist ihre Berechnungsgrundlage.

Was sich schon beim Abschluss regeln lässt

Wer mit einem Verkauf oder einer größeren Zahlung in absehbarer Zeit rechnet, sollte das bei der Baufinanzierung berücksichtigen. Eine kürzere Zinsbindung, großzügige Sondertilgungsrechte oder ein variabel verzinster Kredit halten den Ausstieg günstig, kosten aber Planungssicherheit oder einen Zinsaufschlag. Eine Zinsbindung über mehr als zehn Jahre ist dagegen, was den Ausstieg betrifft, wegen § 489 BGB kein Nachteil: Nach zehn Jahren ist der Kreditnehmer frei, die Bank bleibt gebunden.

Häufige Fragen

Quellen und weiterführende Informationen

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Verbraucherzentrale
• Deutsche Bundesbank

Gesetzestexte und Angaben der genannten Stellen in der jeweils aktuellen Fassung. Beispielrechnungen dienen der Veranschaulichung.