Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist ein Pfandrecht an einem Grundstück, geregelt in §§ 1191 ff. BGB. Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und berechtigt den Gläubiger, sich aus dem Grundstück zu befriedigen, notfalls über eine Zwangsversteigerung. Rechtlich ist sie nicht an eine bestimmte Forderung gebunden. Sie besteht unabhängig davon, ob und in welcher Höhe gerade Schulden vorhanden sind.
In der Praxis steht sie hinter fast jedem Baukredit und den meisten anderen Formen der Baufinanzierung. Der Gläubiger ist dann die Bank, der Eigentümer des Grundstücks gibt die Sicherheit. Eigentümer und Kreditnehmer müssen nicht dieselbe Person sein, etwa wenn Eltern ihr Haus für den Kredit eines Kindes belasten.
Grundschuld und Hypothek im Vergleich
Die Hypothek (§§ 1113 ff. BGB) ist das ältere Grundpfandrecht. Ihr entscheidender Unterschied: Sie ist akzessorisch, also untrennbar mit einer bestimmten Forderung verbunden. Sinkt die Schuld, sinkt die Hypothek mit. Für jeden neuen Kredit wäre eine neue Hypothek nötig. Banken bevorzugen deshalb seit Jahrzehnten die Grundschuld, Hypotheken werden nur noch selten neu bestellt.
| Merkmal | Grundschuld | Hypothek |
|---|---|---|
| Bindung an eine Forderung | nein, nur über die Sicherungsabrede | ja, akzessorisch |
| Nach Tilgung des Kredits | bleibt in voller Höhe eingetragen | steht als Eigentümergrundschuld dem Eigentümer zu |
| Nutzung für neue Kredite | möglich, durch neue Zweckvereinbarung | nicht möglich |
| Übertragung auf eine andere Bank | durch Abtretung der Grundschuld | nur zusammen mit der Forderung |
| Bedeutung heute | Standard bei Immobilienkrediten | gering |
Die Sicherungsabrede: was die Grundschuld an den Kredit bindet
Weil die Grundschuld selbst keinen Bezug zum Kredit hat, regelt ein eigener Vertrag, wofür sie haftet: die Sicherungsabrede, oft Zweckerklärung genannt. Sie legt fest, welche Forderungen die Bank aus der Grundschuld bedienen darf und dass sie die Grundschuld nach Rückzahlung freigeben muss (Rückgewähranspruch).
Dieser Vertrag verdient einen genauen Blick. Eine enge Zweckerklärung beschränkt die Haftung auf einen konkreten Kredit. Eine weite Zweckerklärung erfasst alle gegenwärtigen und künftigen Forderungen der Bank gegen den Kreditnehmer, also etwa auch einen späteren Dispokredit oder einen Geschäftskredit. Für Dritte, die ihr Grundstück für fremde Schulden zur Verfügung stellen, kann das eine erhebliche Belastung sein.
Gut zu wissen: Verkauft eine Bank Kredite samt Grundschuld weiter, muss sich der Erwerber die Einreden aus der Sicherungsabrede entgegenhalten lassen (§ 1192 Abs. 1a BGB). Wer seine Raten vertragsgemäß zahlt, muss also auch bei einem neuen Gläubiger keine Verwertung befürchten.
Von der Bestellung bis zur Eintragung
- Die Bank gibt den Text der Grundschuldbestellung vor, meist auf einem eigenen Formular.
- Der Eigentümer erklärt die Bestellung vor einem Notar. Fast immer enthält sie eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, deshalb wird die Urkunde notariell beurkundet.
- Der Notar beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt.
- Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld in Abteilung III ein und benachrichtigt die Beteiligten.
- Die Bank zahlt das Darlehen in der Regel erst aus, wenn die Eintragung erfolgt oder durch den Notar abgesichert ist.
Beim Immobilienkauf wird die Grundschuld meist schon vor der Umschreibung des Eigentums bestellt. Der Käufer handelt dabei aufgrund einer Vollmacht im Kaufvertrag, denn er ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümer.
Höhe, Zinsen und Rang
Die Grundschuld wird meist in Höhe des Darlehens oder etwas darüber eingetragen. Zusätzlich enthält sie dingliche Zinsen, die oft bei 15 Prozent pro Jahr oder mehr liegen. Mit dem tatsächlichen Kreditzins haben sie nichts zu tun. Sie dienen als Puffer, damit bei einer Verwertung auch Zinsrückstände und Kosten gedeckt sind.
Wichtig ist außerdem der Rang. Bei mehreren Grundpfandrechten werden im Verwertungsfall die vorrangigen zuerst bedient. Banken verlangen deshalb in der Regel die erste Rangstelle oder akzeptieren nachrangige Eintragungen nur gegen höhere Zinsen.
Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld
Gesetzlicher Regelfall ist die Briefgrundschuld, bei der das Grundbuchamt einen Grundschuldbrief ausstellt. Sie lässt sich ohne Grundbucheintrag abtreten, der Brief muss aber sicher verwahrt werden und ist bei Verlust nur aufwendig zu ersetzen. Verbreitet ist deshalb die Buchgrundschuld, bei der die Erteilung eines Briefs ausgeschlossen ist und alle Änderungen über das Grundbuch laufen.
Was eine Grundschuld kostet
Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Maßgeblich ist der Nennbetrag der Grundschuld, nicht die Höhe des Kredits und nicht der Kaufpreis. Die Gebühren steigen mit dem Betrag, aber unterproportional. Die folgenden Werte sind grobe Richtwerte, die tatsächliche Rechnung hängt vom Einzelfall ab.
| Vorgang | Kosten in Prozent des Grundschuldbetrags | Bei 300.000 Euro (grob) |
|---|---|---|
| Bestellung und Eintragung | etwa 0,4 bis 0,5 % | 1.200 bis 1.500 Euro |
| Löschung | etwa 0,1 bis 0,2 % | 300 bis 600 Euro |
| Abtretung an eine andere Bank | etwa 0,1 bis 0,2 % | 300 bis 600 Euro |
Die Kosten trägt der Eigentümer beziehungsweise Kreditnehmer. Sie gehören zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie und müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden. Bei vermieteten Immobilien sind die Kosten der Grundschuldbestellung als Finanzierungskosten in der Regel als Werbungskosten absetzbar.
Nach der Tilgung: löschen oder stehen lassen?
Ist der Kredit vollständig zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen. Der Eigentümer hat aus der Sicherungsabrede einen Anspruch darauf, dass die Bank sie freigibt. Er hat dann drei Möglichkeiten:
- Löschen lassen: Die Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus. Der Eigentümer stimmt der Löschung mit notariell beglaubigter Unterschrift zu, der Notar reicht beides beim Grundbuchamt ein.
- Stehen lassen: Der Eigentümer nimmt die Löschungsbewilligung (bei einer Briefgrundschuld zusammen mit dem Brief) entgegen und verwahrt sie. Gelöscht wird erst später, etwa beim Verkauf.
- Für einen neuen Kredit nutzen: Die Grundschuld wird an eine andere Bank abgetreten oder bei der bisherigen Bank für einen neuen Zweck vereinbart. Das spart die Kosten einer Neubestellung, etwa bei einer Modernisierung oder einer Umschuldung.
Wer die Immobilie behalten will und keinen weiteren Kredit plant, kann sich die Löschungskosten zunächst sparen. Beim späteren Verkauf erwartet der Käufer aber in aller Regel ein lastenfreies Grundstück, spätestens dann wird gelöscht. Die Löschungskosten lassen sich dabei im Kaufvertrag regeln.
Was passiert, wenn der Kredit nicht mehr bedient wird
Gerät der Kreditnehmer mit den Raten in Verzug, kann die Bank den Kredit kündigen und die Grundschuld fällig stellen. Für die Kündigung der Grundschuld gilt eine Frist von sechs Monaten (§ 1193 BGB). Wegen der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung braucht die Bank anschließend kein Gerichtsurteil, sondern kann direkt die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben, meist als Zwangsversteigerung.
Der Versteigerungserlös deckt zuerst die Kosten des Verfahrens und dann die Grundpfandrechte in der Reihenfolge ihres Rangs. Bleibt nach Abzug der Bankforderung etwas übrig, steht es dem Eigentümer zu. Reicht der Erlös nicht, haftet der Kreditnehmer für die Restschuld weiterhin persönlich mit seinem übrigen Vermögen.
Wichtig zu wissen: Eine Zwangsversteigerung bringt oft weniger als ein freier Verkauf. Wer absehbar die Raten nicht mehr zahlen kann, sollte frühzeitig mit der Bank sprechen. Eine Stundung, eine längere Laufzeit oder ein selbst organisierter Verkauf sind meist günstiger als die Verwertung.
Häufige Fragen
Für Notar und Grundbuchamt fallen als grober Richtwert 0,1 bis 0,2 Prozent des eingetragenen Grundschuldbetrags an. Bei einer Grundschuld über 200.000 Euro sind das einige hundert Euro. Die genaue Höhe ergibt sich aus den Gebührentabellen des GNotKG.
Nein, eine Pflicht besteht nicht. Viele Eigentümer lassen sie stehen und bewahren die Löschungsbewilligung der Bank auf, um die Grundschuld später für einen neuen Kredit zu nutzen oder erst beim Verkauf zu löschen.
Beide, aber an unterschiedlicher Stelle. In Abteilung I steht der Eigentümer, in Abteilung III die Bank als Inhaberin der Grundschuld. Die Bank hat nur ein Verwertungsrecht für den Fall, dass die gesicherten Forderungen nicht bezahlt werden.
Neben dem Nennbetrag werden dingliche Zinsen und manchmal eine einmalige Nebenleistung eingetragen. Sie sollen sicherstellen, dass bei einer Verwertung auch Zinsrückstände und Kosten gedeckt sind. Was tatsächlich geschuldet wird, richtet sich ausschließlich nach dem Kreditvertrag.
Quellen und weiterführende Informationen
Gesetzestexte und Angaben der genannten Stellen in der jeweils aktuellen Fassung. Beispielrechnungen dienen der Veranschaulichung.