Sale and Lease Back: Liquidität aus dem eigenen Anlagevermögen

Wie Sale and Lease Back funktioniert

Der englische Begriff beschreibt zwei Geschäfte, die direkt aneinander gekoppelt sind: einen Verkauf (sale) und eine Rückvermietung (lease back). Käufer ist in der Regel eine Leasinggesellschaft, eine Bank oder ein Investor. Der Verkäufer wird zum Leasingnehmer seines eigenen, bisherigen Vermögens. Physisch ändert sich nichts: Die Maschine bleibt in der Halle, die Mitarbeiter arbeiten weiter im selben Gebäude.

Der Ablauf folgt in der Praxis meist diesen Schritten:

1. Das Unternehmen wählt geeignete Wirtschaftsgüter aus, meist solche, die nicht oder nur gering mit Krediten belastet sind.
2. Ein Gutachter ermittelt den Marktwert. Er bildet die Grundlage für den Kaufpreis, der häufig mit einem Sicherheitsabschlag angesetzt wird.
3. Kaufvertrag und Leasing- oder Mietvertrag werden gleichzeitig geschlossen. Darin stehen Laufzeit, Rate, Wartungspflichten und die Regeln für das Vertragsende.
4. Der Käufer zahlt den Kaufpreis. Bestehende Belastungen, etwa eine Grundschuld, werden aus dem Erlös abgelöst.
5. Das Unternehmen zahlt über die Laufzeit die vereinbarten Raten und nutzt das Objekt weiter.
6. Am Ende wird das Objekt je nach Vertrag zurückgekauft, der Vertrag verlängert oder das Objekt zurückgegeben.

Rechtlich handelt es sich um eine Kombination aus Kaufvertrag und Nutzungsvertrag. Wie beim klassischen Leasing bestimmt die Vertragsgestaltung, wem das Objekt wirtschaftlich zugerechnet wird. Das hat Folgen für Bilanz und Steuern, die weiter unten beschrieben sind.

Welche Wirtschaftsgüter sich eignen

Nicht jedes Anlagegut lässt sich sinnvoll verkaufen und zurückmieten. Der Käufer braucht ein Objekt mit stabilem Wert, das sich im Ernstfall an Dritte verwerten lässt.

Je stärker ein Objekt auf den eigenen Betrieb zugeschnitten ist, desto geringer ist der erzielbare Kaufpreis. Eine Fertigungsstraße, die nur in genau dieser Halle funktioniert, hat für einen Finanzierer kaum Wert als Sicherheit.

Rechenbeispiel: Geld aus einer Lagerhalle

Ob sich das lohnt, hängt davon ab, was mit dem Geld passiert. Fließt es in Investitionen, die mehr einbringen, als die Miete kostet, oder bringt es ein Unternehmen über einen Engpass, kann die Rechnung aufgehen. Wird der Erlös dagegen nur verbraucht, um laufende Verluste zu decken, verschiebt das Geschäft das Problem und macht es teurer. Für einen fairen Vergleich sollte man die Kosten außerdem einem Darlehen mit derselben Laufzeit gegenüberstellen, etwa über den effektiven Jahreszins.

Vorteile und Nachteile

Die Vorteile liegen vor allem in der schnellen Liquidität, die Nachteile in den langfristigen Kosten und im Verlust des Eigentums. Wie schwer beides wiegt, hängt stark vom Einzelfall ab.

Was dafür spricht

• Sofortige Liquidität, ohne einen klassischen Bankkredit aufzunehmen.
• Oft weniger strenge Anforderungen an die Bonität als bei einem Kredit, weil das Objekt selbst als Sicherheit dient.
• Stille Reserven, die im Anlagevermögen schlummern, werden zu nutzbarem Geld.
• Planbare Raten über die gesamte Laufzeit.
• Die Bilanz kann kürzer werden, was die Eigenkapitalquote je nach Bilanzierung verbessert.

Was dagegen spricht

• Über die Laufzeit gerechnet ist diese Finanzierung meist teurer als ein Bankdarlehen.
• Das Unternehmen verliert das Eigentum und profitiert nicht mehr von Wertsteigerungen.
• Lange Mietverträge binden: Wer früher aussteigen will, muss mit hohen Kosten rechnen.
• Die Aufdeckung stiller Reserven kann eine erhebliche Steuerlast auslösen.
• Das Objekt steht nicht mehr als Sicherheit für spätere Kredite zur Verfügung.

Folgen für Bilanz und Steuern

Der Verkaufspreis liegt bei älteren Objekten oft deutlich über dem Buchwert, weil Abschreibungen den Wert in der Bilanz stetig gesenkt haben, während der Marktwert stabil blieb. Beim Verkauf werden diese stillen Reserven aufgedeckt. Der Unterschied erscheint als Ertrag in der Gewinn- und Verlustrechnung und erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.

Für Grund und Boden sowie Gebäude bietet § 6b EStG unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, diesen Gewinn auf andere Investitionen zu übertragen oder vorübergehend in eine Rücklage einzustellen. Dazu gehört unter anderem, dass das Objekt vorher mindestens sechs Jahre zum Anlagevermögen gehört hat. Ob die Regel im Einzelfall greift, sollte mit einem Steuerberater geklärt werden.

Wem das Objekt wirtschaftlich gehört

Entscheidend für die Bilanzierung ist, wem das Objekt nach dem Verkauf wirtschaftlich zugerechnet wird. Nach § 39 der Abgabenordnung ist das derjenige, der die tatsächliche Herrschaft so ausübt, dass er den rechtlichen Eigentümer auf Dauer von der Einwirkung ausschließen kann. Ist der Vertrag so gestaltet, dass das Unternehmen faktisch Eigentümer bleibt, etwa durch eine sehr lange Laufzeit und eine günstige Rückkaufoption, bleibt das Objekt in seiner Bilanz. Wirtschaftlich liegt dann eher ein besicherter Kredit vor, und die erhoffte Bilanzverkürzung bleibt aus. Auch umsatzsteuerlich kann in solchen Fällen eine Finanzierung statt einer Lieferung vorliegen.

Unternehmen, die nach internationalen Standards (IFRS) bilanzieren, weisen Leasingverhältnisse beim Leasingnehmer ohnehin weitgehend in der Bilanz aus. Der Effekt auf Kennzahlen wie die Eigenkapitalquote fällt dort deutlich kleiner aus. Bei Immobilien fällt zudem Grunderwerbsteuer an, gegebenenfalls ein zweites Mal, wenn das Objekt später zurückgekauft wird. Auch das gehört in die Rechnung.

Für wen das Modell in Frage kommt

Sale and Lease Back ist ein Instrument für Unternehmen mit werthaltigem, unbelastetem Anlagevermögen und einem konkreten Kapitalbedarf. Typische Anlässe sind Wachstumsinvestitionen, eine Unternehmensnachfolge, bei der Gesellschafter ausgezahlt werden müssen, die Ablösung teurer Kredite oder die Stärkung des Working Capital.

Weniger geeignet ist es, wenn das Geschäftsmodell selbst nicht trägt. Dann verschafft der Verkauf nur Zeit, und am Ende fehlt neben dem Geld auch das Vermögen. Wer über das Modell nachdenkt, sollte deshalb zuerst prüfen, ob ein klassischer Investitionskredit, Förderkredite oder zusätzliches Eigenkapital die bessere Lösung wären.

Abgrenzung zu verwandten Finanzierungen

• Klassisches Leasing: Das Objekt wird neu angeschafft und von Anfang an geleast. Beim Sale and Lease Back gehört es dem Unternehmen bereits.
• Immobiliendarlehen: Das Eigentum bleibt beim Unternehmen, die Immobilie wird nur beliehen. Wertsteigerungen bleiben im Betrieb, dafür steigt die Verschuldung in der Bilanz.
• Factoring: Verkauft werden hier keine Anlagegüter, sondern Forderungen. Auch das schafft Liquidität aus vorhandenem Vermögen, betrifft aber das Umlaufvermögen und läuft in der Regel fortlaufend.

Häufige Fragen

Quellen und weiterführende Informationen

• Einkommensteuergesetz (EStG)
• Abgabenordnung (AO)
• Handelsgesetzbuch (HGB)

Gesetzestexte und Angaben der genannten Stellen in der jeweils aktuellen Fassung. Beispielrechnungen dienen der Veranschaulichung.