Grundsteuer nach der Reform: so wird sie berechnet

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Berechnung läuft in drei Stufen, an denen zwei verschiedene Behörden beteiligt sind. Das Finanzamt ermittelt den Wert und den Messbetrag, die Gemeinde setzt die eigentliche Steuer fest.

1. Grundsteuerwert: Das Finanzamt bewertet das Grundstück. Im Bundesmodell fließen bei Wohngrundstücken unter anderem Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr und eine pauschale Nettokaltmiete je Quadratmeter ein.
2. Steuermessbetrag: Der Grundsteuerwert wird mit der gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert. Für Wohngrundstücke beträgt sie im Bundesmodell 0,31 Promille, für Geschäftsgrundstücke und unbebaute Grundstücke 0,34 Promille.
3. Grundsteuer: Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz. Das Ergebnis ist die Jahressteuer.

Wer die eigene Grundsteuer berechnen oder einen Bescheid nachrechnen will, braucht also nur den Messbetrag aus dem Bescheid des Finanzamts und den aktuellen Hebesatz. Das Beispiel zeigt auch, dass der Hebesatz den größten Hebel hat. Grundsteuerwert und Messzahl sind innerhalb eines Landes einheitlich geregelt, der Hebesatz unterscheidet sich dagegen von Ort zu Ort erheblich.

Warum es eine Reform gab

Bis Ende 2024 beruhte die Grundsteuer auf sogenannten Einheitswerten. Diese stammten in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 und in Ostdeutschland sogar von 1935. Gleichartige Grundstücke wurden dadurch je nach Lage und Baujahr sehr unterschiedlich belastet, weil sich die Werte über Jahrzehnte auseinanderentwickelt hatten.

Das Bundesverfassungsgericht erklärte dieses System 2018 für verfassungswidrig. Der Bund beschloss daraufhin 2019 ein neues Grundsteuerrecht und erlaubte den Ländern zugleich, eigene Modelle einzuführen. Alle Eigentümer mussten 2022 und 2023 eine Feststellungserklärung abgeben, meist elektronisch über ELSTER, also auf demselben Weg wie die Steuererklärung. Seit 2025 werden die neuen Werte angewendet.

Politisch angestrebt war Aufkommensneutralität: Die Gemeinden sollten insgesamt nicht mehr einnehmen als vorher. Das gilt aber nur für die Summe, nicht für das einzelne Grundstück. Viele Eigentümer zahlen seit 2025 deutlich mehr oder weniger als zuvor. Ob eine Gemeinde sich an die Empfehlung gehalten hat, veröffentlichen einige Länder in Transparenzregistern mit aufkommensneutralen Hebesätzen.

Bundesmodell und Ländermodelle

Die Mehrheit der Länder wendet das Bundesmodell an, das den Wert eines Grundstücks über einen typisierten Ertrag schätzt. Fünf Länder haben eigene Regelungen, die teils ganz ohne Wertbezug auskommen. Saarland und Sachsen nutzen zwar das Bundesmodell, haben aber abweichende Messzahlen festgelegt.

Die Unterschiede sind praktisch spürbar. In Baden-Württemberg zahlen Eigentümer großer Grundstücke in teuren Lagen tendenziell mehr, während die Größe des Hauses keine Rolle spielt. In Bayern dagegen zählt fast nur die Fläche, sodass eine Villa in bester Lage ähnlich behandelt wird wie ein gleich großes Haus auf dem Land. Für die eigene Rechnung gilt immer das Modell des Landes, in dem das Grundstück liegt, nicht der Wohnsitz des Eigentümers.

Der Hebesatz der Gemeinde

Jede Gemeinde legt ihren Hebesatz selbst fest, in der Regel in der Haushaltssatzung. Er wird in Prozent angegeben und kann von Jahr zu Jahr geändert werden. Bundesweit reichen die Hebesätze für bebaute Grundstücke von wenigen hundert bis zu über 1.000 Prozent. Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten eigenen Einnahmequellen der Kommunen, entsprechend unterschiedlich nutzen sie diesen Spielraum.

• Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Flächen.
• Grundsteuer B betrifft alle übrigen Grundstücke, also Wohn- und Geschäftsgrundstücke sowie unbebautes Bauland.
• Grundsteuer C dürfen Gemeinden seit 2025 auf baureife, unbebaute Grundstücke erheben, um Bauland zu mobilisieren. Ob sie es tun, entscheiden sie selbst.

Einige Länder, etwa Nordrhein-Westfalen, erlauben den Gemeinden außerdem unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke. Damit lässt sich verhindern, dass die Reform die Last zu stark auf Wohnungen verschiebt.

Drei Bescheide und wo man Einspruch einlegt

Eigentümer erhalten im Bundesmodell drei Bescheide: den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt sowie den Grundsteuerbescheid von der Gemeinde. Jeder Bescheid baut auf dem vorigen auf. Fehler im Wert lassen sich deshalb nur beim Finanzamt angreifen, nicht später bei der Gemeinde.

Wer nachweist, dass der tatsächliche Wert seines Grundstücks deutlich unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegt, kann im Bundesmodell unter bestimmten Voraussetzungen einen niedrigeren Wert erreichen, in der Regel mit einem Gutachten. Bei erheblichen Ertragsminderungen, etwa langem unverschuldetem Leerstand eines Mietobjekts, ist außerdem ein teilweiser Erlass der Grundsteuer möglich.

Fälligkeit und Zahlung

Die Grundsteuer wird grundsätzlich in vier Raten fällig: am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Kleine Beträge bis 15 Euro im Jahr sind in einer Summe am 15. August zu zahlen, Beträge bis 30 Euro je zur Hälfte am 15. Februar und 15. August. Auf Antrag ist auch eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich.

Wer eine Immobilie kauft, schuldet die Grundsteuer erst ab dem folgenden Kalenderjahr, denn maßgeblich sind die Verhältnisse zum 1. Januar. Im Kaufvertrag regeln Käufer und Verkäufer meist eine anteilige Erstattung für das laufende Jahr. Für die Kalkulation einer Baufinanzierung gehört die Grundsteuer zu den laufenden Kosten, ebenso wie die Wohngebäudeversicherung.

Umlage auf Mieter

Steuerschuldner ist immer der Eigentümer. Vermieter dürfen die Grundsteuer aber über die Betriebskostenabrechnung auf Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht. Die Grundsteuer ist in der Betriebskostenverordnung ausdrücklich als umlagefähige Position genannt. Bei Mehrfamilienhäusern wird sie meist nach Wohnfläche verteilt.

Ändert sich die Grundsteuer durch die Reform oder einen neuen Hebesatz, schlägt das über die nächste Nebenkostenabrechnung auf die Miete durch. Mieter können die Abrechnung prüfen und Einsicht in den Grundsteuerbescheid verlangen. Kritiker der Umlage halten es für systemwidrig, dass eine Steuer auf Eigentum am Ende von Mietern getragen wird. Eine Abschaffung der Umlagefähigkeit ist aber bislang nicht beschlossen. Wer selbst Eigentümer ist und eine Immobilie als Geldanlage vermietet, kann die nicht umgelegte Grundsteuer als Werbungskosten bei den Mieteinkünften absetzen.

Häufige Fragen

Quellen und weiterführende Informationen

• Grundsteuergesetz
• Bundesministerium der Finanzen
• ELSTER (Finanzverwaltung)
• Statistisches Bundesamt (Destatis)

Gesetzestexte und Angaben der genannten Stellen in der jeweils aktuellen Fassung. Beispielrechnungen dienen der Veranschaulichung.