Immobilien als Geldanlage

Kaum eine Anlageform ist so emotional besetzt wie die Immobilie. Das eigene Zuhause oder die vermietete Wohnung gelten als Inbegriff von Sicherheit und solidem Vermögen, als Betongold. Doch so greifbar eine Immobilie ist, so vielschichtig ist sie als Geldanlage. Wir erklären, wie sie funktioniert, welche Wege es gibt und welche Chancen und Risiken man kennen sollte.

Immobilien als Sachwert

Eine Immobilie ist ein Sachwert, also ein realer, physischer Vermögensgegenstand, im Unterschied zu reinen Geldwerten wie Guthaben auf dem Konto. Das ist einer der Gründe, warum Immobilien als wertbeständig gelten: Sie sind etwas Greifbares, das nicht einfach an Wert verliert, weil Geld an Kaufkraft einbüßt. Gerade in Zeiten der Inflation schätzen viele diesen Sachwertcharakter.

Als Anlage verbindet eine Immobilie zwei mögliche Ertragsquellen. Zum einen kann sie laufende Einnahmen bringen, nämlich Miete, wenn man sie vermietet. Zum anderen kann ihr Wert über die Zeit steigen, sodass man sie später teurer verkaufen könnte, als man sie erworben hat. Diese Kombination aus laufendem Ertrag und möglicher Wertsteigerung ähnelt im Grundgedanken anderen Anlagen wie Aktien.

Anders als ein Wertpapier ist eine Immobilie aber unbeweglich, teuer und einzigartig. Jedes Objekt ist anders, gebunden an einen Standort und an seinen baulichen Zustand. Das macht Immobilien komplexer als viele andere Anlagen, denn ihr Wert hängt von einer Vielzahl individueller Faktoren ab, allen voran der Lage. Eine Immobilie ist damit eine besondere Form der Investition mit ganz eigenen Regeln.

Wege der Immobilienanlage

Es gibt nicht nur einen Weg, in Immobilien zu investieren. Der bekannteste ist der direkte Kauf eines Objekts, also einer Wohnung oder eines Hauses, das man entweder selbst bewohnt oder vermietet. Dieser direkte Weg bindet allerdings viel Kapital, erfordert meist einen Kredit und bedeutet, dass man sich um das Objekt kümmern muss.

Daneben gibt es indirekte Wege, bei denen man nicht selbst Eigentümer eines konkreten Gebäudes wird. Über bestimmte Fonds oder börsengehandelte Immobiliengesellschaften kann man sich an einem ganzen Portfolio von Immobilien beteiligen, oft schon mit kleineren Beträgen. Diese Form ähnelt eher dem Anlegen in Wertpapiere und lässt sich breiter streuen, ähnlich wie bei einem Indexfonds.

Beide Wege haben ihre Berechtigung. Der direkte Kauf gibt volle Kontrolle, bindet aber das gesamte Kapital in ein einziges Objekt an einem Standort, was ein Klumpenrisiko bedeutet. Die indirekte Anlage streut breiter und ist flexibler, dafür hat man keinen Einfluss auf einzelne Objekte. Welcher Weg passt, hängt von den eigenen Mitteln, Zielen und davon ab, wie viel Aufwand man betreiben möchte.

Eigennutzung und Vermietung

Beim direkten Kauf einer Immobilie macht es einen großen Unterschied, ob man sie selbst bewohnt oder vermietet. Bei der Eigennutzung wohnt man im eigenen Objekt und spart sich die Miete, die man sonst zahlen müsste. Man erzielt keine laufenden Einnahmen, hat aber auch keine Mietkosten und genießt die Sicherheit, im Eigentum zu leben.

Bei der Vermietung dagegen erzielt man laufende Mieteinnahmen, die einen Teil der Kosten decken und im Idealfall einen Überschuss bringen. Dem stehen aber Pflichten und Risiken gegenüber: Man muss das Objekt verwalten, instand halten, sich um Mieter kümmern und trägt das Risiko, dass die Miete ausfällt oder die Wohnung leer steht. Vermietung ist damit eher eine unternehmerische Tätigkeit als eine passive Anlage.

Auch steuerlich werden beide Varianten unterschiedlich behandelt. Bei der Vermietung sind Mieteinnahmen zu versteuern, im Gegenzug lassen sich viele Kosten steuerlich geltend machen. Bei der Eigennutzung entfällt beides weitgehend. Wer mit dem Gedanken an eine vermietete Immobilie spielt, sollte die steuerlichen Folgen kennen und im Zweifel einen Steuerberater hinzuziehen, denn sie beeinflussen die tatsächliche Rendite erheblich.

Wie sich die Rendite ergibt

Die Rendite einer vermieteten Immobilie ergibt sich aus dem Zusammenspiel mehrerer Faktoren. Auf der Ertragsseite stehen die Mieteinnahmen und eine mögliche Wertsteigerung des Objekts. Auf der Kostenseite stehen der Kaufpreis samt erheblicher Nebenkosten, laufende Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten sowie, bei Finanzierung, die Zinsen für den Kredit.

Besonders die Nebenkosten beim Kauf werden oft unterschätzt. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision summieren sich zu einem beträchtlichen Aufschlag auf den Kaufpreis, der erst einmal verdient werden muss. Auch die laufende Instandhaltung kostet Geld, das man einplanen sollte, denn ein Gebäude altert und muss gepflegt werden.

Bei einer fremdfinanzierten Immobilie spielen zudem die Zinsen eine zentrale Rolle. Steigen die Zinsen, verteuert sich die Finanzierung, was die Rendite schmälert oder die monatliche Belastung erhöht. Wie sich Zinsen auswirken, erklären wir im Beitrag über Zinsen. Unter dem Strich entscheidet das Verhältnis all dieser Faktoren darüber, ob sich eine Immobilie wirklich rechnet. Der oft zitierte Grundsatz, dass es vor allem auf die Lage ankommt, fasst zusammen, wie stark der Standort Mietniveau und Wertentwicklung bestimmt.

Chancen und Risiken

Die Chancen von Immobilien liegen auf der Hand: ein Sachwert, der vor Geldentwertung schützen kann, laufende Mieteinnahmen und die Aussicht auf Wertsteigerung in gefragten Lagen. Hinzu kommt bei der Eigennutzung der emotionale Wert, im eigenen Zuhause zu leben, sowie die Disziplin, die ein Immobilienkredit zum Vermögensaufbau erzwingt.

Dem stehen erhebliche Risiken gegenüber. Das größte ist das Klumpenrisiko: Wer sein Vermögen in eine einzige Immobilie steckt, setzt alles auf eine Karte und einen Standort. Hinzu kommen das Risiko von Wertverlusten, etwa wenn eine Lage an Attraktivität verliert, der Aufwand für Verwaltung und Instandhaltung, das Risiko von Mietausfall sowie die geringe Verfügbarkeit des Kapitals, denn eine Immobilie lässt sich nicht schnell und ohne Kosten verkaufen.

Besonders die fehlende Flexibilität unterscheidet Immobilien von vielen anderen Anlagen. Während man Wertpapiere binnen Minuten verkaufen kann, dauert der Verkauf einer Immobilie Wochen oder Monate und ist mit hohen Kosten verbunden. Wer kurzfristig an sein Geld muss, ist mit einer Immobilie schlecht beraten. Sie ist eine langfristige Anlage, die man nicht eingehen sollte, ohne zugleich über ausreichende Rücklagen zu verfügen.

Richtig einordnen

Immobilien sind weder die sichere Wunderanlage, als die sie manchmal dargestellt werden, noch grundsätzlich ungeeignet. Sie sind ein Baustein unter mehreren, mit spezifischen Stärken und Schwächen. Ihre Stärke ist der Sachwertcharakter und der laufende Ertrag, ihre Schwäche die Kapitalbindung, der Aufwand und das fehlende Streuen über viele Werte.

Für viele Menschen ist die selbst genutzte Immobilie vor allem eine Lebensentscheidung und weniger eine reine Geldanlage. Sie bietet Sicherheit und Lebensqualität, sollte aber nicht das gesamte Vermögen verschlingen und idealerweise mit anderen Anlagen kombiniert werden. Wer breit aufgestellt ist, etwa zusätzlich in Wertpapiere investiert, verteilt sein Risiko besser, als wenn alles in einer Immobilie steckt.

Wie bei jeder Investition gilt: Man sollte verstehen, worauf man sich einlässt, ehrlich rechnen und die Kosten und Risiken nicht beschönigen. Eine Immobilie kann ein sinnvoller Teil des Vermögens sein, wenn sie zur eigenen Situation passt, solide finanziert ist und nicht das einzige Standbein bleibt. Wer das beherzigt, kann die Vorzüge nutzen, ohne die typischen Fehler zu machen, die mit übertriebenen Erwartungen an das vermeintlich sichere Betongold einhergehen.

Häufige Fragen